私の家のホームローン
私の家のホームローン（住宅ローン）は約15年前からANZ銀行で利子（Interest)しか払えていませんでした。毎月定期的な金額を払うホームローンではなく、ホームローン専用の口座を持ち、毎月1回利子だけ引かれ、収入が増えれば、毎月銀行から引かれる金額も減る 『ANZ Equity Manager』というシステムでした。
通常のホームローンと違って、私たちの毎月の銀行の利子はとても高く約6.5パーセントで、毎月約700ドル払っていました。約20年以上も前に安く購入したとても古い家なので、私たちのローンの金額は今のゴールドコーストの家では考えられないくらい安いのですが、主人のお給料もそんなに多くはなく、私も働いていないので、15年間ギリギリの生活をしてきました。多い時は4人のシェアメイトを入れていて、家賃収入もありましたが、それでもなぜか（？）ギリギリの生活でした。
ある時、数か月ほど前、ANZ銀行から1枚のレターが届きました。内容は、利子を約0.4%上げるというもので、約0.4％は約100ドルに相当し、毎月700ドル支払っていたのが、約800ドルになりました。月約100ドル上がるという事は、年間1000ドル、10年間で1万ドルにもなります。このままでは一生利子しか払えないのではないかと思い、主人と思い切って行動に移すことにしました。
ゴールドコースト在住の日本人ブローカーさんに相談する
約7年前、知り合いの日本人の旦那さんがブローカー （Mortgage Broker) で、一度相談をした事がありました。最初はメールでのやりとりでいくつか質問に答えて、ローンの借り換えが可能な場合は家まで出張費無料で来てくれる予定でした。
その時、私の家の収入がある程度あれば、他の銀行の安いホームローンに借り換える事が出来たのですが、当時は主人の収入が基準に達していなかったので、毎月定期的に支払うホームローンを組む事が出来ませんでした。
ゴールドコーストには2人、日本人男性のブローカーさんがいると聞いた事があります。ブローカーさんに相談するのは無料で、もし借り換えが決まると、ブローカーさんは借り換えた銀行からお金がもらえるシステムらしいです。私が相談したブローカーさんは日豪プレスの雑誌によく載っている人です。
今回は、主人の収入が7年前よりも上がっていたので、他の銀行での借り換えが可能だと言って頂けました。ただし、他銀行への借り換えに下記の２つの条件が必要でした。
・『Famili Tax Benefit（子供手当）』を2週間に1度の受け取りに変更する事。
しかし、主人がクレジットカードの上限6000ドルに下げるのは低すぎて心配なので、出来れば1万ドルくらいにしたい、また 『Famili Tax Benefit（子供手当）』 は年に１度の受け取りのままがいいと言っていたので、すぐにブローカーさんにお願いしませんでした。主人がとりあえず、自分で他にホームローンを組んでくれる所がないか探してみる事になりました。
ホームローンの会社や銀行に問い合わせてみた
●Westpac銀行
主人が電話をかけて、次の日の平日の決まった時間に電話をもらえる予定でしたが、全然連絡がありませんでした。もう一度電話をかけて、折り返し別の日に電話がかかってくる予定でしたが、また電話はありませんでした。
折り返し電話がないのは、オーストラリアではよくある事なのですが、電話をもらえる予定にしていたのに、2度もかかってこなかったので、ここで頼むのはやめようと思いました。
●RACQ
『RACQ』と聞くと、日本でいう『JAF』みたいに、車が故障したり止まったりしたときに来てくれる会社というイメージがありますが、車の保険もやっているし、3-5年前くらいからホームローン事業も始めたらしいです。
まず、電話で予約をし、うちから一番近いNerangの『RACQ』に行きました。そしたら、スタッフにホームローン事業はゴールドコーストではサウスポート支店のみしかやってないと言われ、少し遅れてサウスポート支店に行きました。（電話したときに、サウスポート支店だと教えてくれてなかったのはちょっと残念でした。）
30分ほどホームローンについて相談をしましたが、『RACQ』では、 『Famili Tax Benefit（子供手当）』 は子供が２人いても、１人分しか収入として計算されず、またシェアメイトの家賃収入は、収入として認められませんでした。残念ながら、私たちの収入が基準値に達しなかったので、RACQではホームローンを組むことは出来ませんでした。
ANZに再度ホームローンの見直しをしてもらう事に
ANZ銀行に主人が電話をして、ホームローンの見直しで予約を取り、平日の昼間に主人と2人でオフィスに行く事になりました。昨年、主人が３台目のバイクを買う為に、パーソナルローンをANZで組みたいと相談に行ったときに、シェアメイトの家賃収入は収入としては認められないと断られた事がありました。この件があり、やはり相談に行ってもホームローンの見直しは認められないかもしれないと思い、主人も私もANZには期待せずに、同時進行で私は日本人のブローカーさんにも相談していました。
主人と相談して、ANZでダメだったら、日本人のブローカーさんで頼もうという事になりました。
ANZオフィスに到着すると、ホームローンが承認されるかどうかは会議にかけないとわからないけど、とりあえす、Fixed Rate（固定金利）を選ぶか、変動金利にするか選ぶように言われました。私たちは固定金利を選びました。そして、固定金利１年~５年、７年、10年のうちどれにするか選びました。
１番レートがよかったのは2年の3.75％、次に3年の3.99％だったのですが、私たちは５年の4.19％をえらびました。５年間は利子のパーセントが同じになり、５年以降は4.86％になります。（このレートは2019年5月私たちの場合です。）
ANZ銀行に相談しに行ったのが火曜日、そしてその週の金曜日に電話があり「他の銀行でローンを組んでいない？」と聞かれました。主人は「組んでいない。」と返答して、また何日か待ちました。承認されるまでドキドキしましたが、その次の週の火曜日に電話でホームローンが承認されたと連絡があり、その週の金曜日に契約に行きました。
Home Insurance（家の保険）に加入
実は、約15年間、家の保険には加入していませんでした。火事で焼けたらどうしようと思ったことも何回かありましたが、何とか無事でした。
月々の家の保険の金額が高くなればなるほど、家に何かあった時、自分たちの支払い分（Excess）が多くなりますが、私たちは出来れば月々の支払いを抑えたいので、一番低い金額に設定してもらいました。
オーストラリアの保険は、日本のように保険会社が100％払ってくれるのではなく、自分たちが負担する金額があります。これを『Excess』と呼びます。車の保険もExcessがあり、通常よく聞く車の保険のExcessの金額は600-800ドルくらいです。
私たちの月々のHome Insurance（家の保険）の金額は約69ドル。Excessは5000ドルです。
私はスタッフに家の保険はいつから適用されるのか聞いてみました。というのも、オーストラリアでプライベート保険に加入する場合、もし妊娠したら、加入してから9か月経っていないと適用にならないと聞いた事があります。支払いは今月からだけど、適用されるまでに日にちがかかるのか気になったので聞いてみた所、今契約したから今現在から適用されると言われました。
また、過去に私はコンロのスイッチを消し忘れたことが数回あります。（早めに気が付いたので無事でした。）自分の責任で火事になった場合も保険が出るのか知りたかったので、 もし私がコンロのスイッチを消し忘れて火事になった場合どうなるのか聞いてみました。 そしたら、わざとでなければ保険は支払われると聞いて、ホッとしました。
ANZ Breakfree Package
『ANZ Breakfree Package』というのは、約15年間すでに私たちが加入していたホームローンのパッケージで、年間395ドルかかりますが、加入するとホームローンを組む時に、色々お得になります。
私がわかる範囲でのお得な点とは。。。
- ホームローン承認手数料$600が免除
- ホームローンの金利の割引（割引のパーセントは借りる金額やプランによって違います。）
- クレジットカードの年間費が無料
- 毎月$10の口座維持費が無料
今回も今までと引き続き、毎年395ドル払っても、この 『ANZ Breakfree Package』 に加入した方がお得だと言われたので、迷わず加入しました。私たちの場合、既に今年分は払っていたので、今回ホームローンの見直しをしても、さらに今年また395ドル追加請求されることはありませんでした。
結局、私たちの金利は相談しに行ったときは、5年間4.19％と言われていたのですが、契約の時には金利が3.99％に減ったので、良かったです。
ホームローンの返済
今までのホームローンの利子の引き落としが毎月19日で、今回契約に行ったのが、17日でした。2日後に利子だけ約800ドルが引かれるのか心配でしたが、やはりその月の利子は760ドル程引かれてしまいましたが、新しいホームローンの引き落としが開始されたのは、その月末からで、利子の引き落としは次の月からでした。ダブルで利子が引き落としにならなくて良かったです。
利子は4週間に1回自動で引かれることになりました。2週間に1回のホームローン支払いは、主人の給料が入る次の日に自動で引き落としになるように設定してもらいました。
私たちのホームローンの返済は２週間に１回最低385ドルなのですが、私たちは今年はとりあえず、２週間に１回550ドルを払う事にしました。2週間に1回550ドル以上支払いをすれば、もっと早く返済できるじゃないと思うかもしれませんが、実はこれ以上は払ってはいけないらしいです。最低支払金額385ドル以上支払う場合は、年間5000ドルを超えてはならない決まりがあります。銀行もなるべくお客様から利子を長期間に渡って受け取る為にそうしているのかなと思いました。
また、4週間にに１度支払う利子、これは初回は約510ドルで、次第にこの利子の金額は減っていくと思われます。私たちは25年ローンとして組みましたが、上手くいけば、15年くらいで終わると言われました。5年後に『Fixed Rate 5年契約』が終わり、その後も同じようなレートで契約が出来れば、15年程で終わりそうです。ホームローンが少しずつ減っていくと、どんどんの利子の金額が少なくなるので、後になればなるほど返済のスピードが速くなります。なので、最初はなかなか減らないと感じるかもしれません。
５年後契約が終わると、一旦金利は上がりますが、またANZに相談しに行って、その時の収入によっては、また同じように固定金利でローンが組めると言っていました。5年契約が終わったあとに、何もしないでそのままにしておくと15年では払い終わらないので、5年経つ前にANZに相談しに行く予定です。
Morgage Protection Insurance
ANZのホームローンのスタッフに『Morgage Protection Insurance』に加入するかどうか聞かれました。これは、『住宅ローンの補償保険』で、収入のほとんどを稼いでいる主人がもし事故や病気で働けなくなったり、亡くなったりして急に収入が得られなくなったて支払いが困難になると、支払いをカバーしてくれるのですが、場合によってカバーしてくれる期間と金額が異なります。また、この保険はその人によって毎月の支払金額が違うようです。
主人は、『Superannuation（スーパーアニュエーション）』という積み立て年金に『Morgage Protection Insurance』 が入っているから、ANZの方は加入しなくていいと言っていました。本当に大丈夫なのか、詳しくは知らないので、今度主人に聞いてみたいと思います。
最後に
もし新規でANZのホームローンを組んでいたなら、 シェアメイトの家賃収入もファミリータックスベネフィット（子供手当）も収入としては認められなくて、承認されなかったかもしれないです。
自分の住んでいる家にシェアメイトさんを入れる場合は収入として認められず、自分が住んでいない物件（投資物件） の家賃収入は、正当な収入とみなされるらしいです。
でも、今回私たちは15年間ずっとANZを使い続けてきた為、銀行側がすべて私たちの過去お金の流れを知っていて、支払い能力があると判断してくれたのかなと思います。そのおかげで、ちゃんとしたホームローンを組むことが出来ました。
今後、将来もしかしたら、主人の仕事が変わって収入が減ったり、子供が大きくなって『Family Tax Benefit 』がもらえなくなったり、シェアメイトが入らなくて収入が減ったりと支払いが困難になる可能性もあります。
15年では払いきれないかもしれませんが、利子だけを払い続けていた期間に比べれば、精神的に楽になりました。思い切って、今回行動に移して本当によかったと思います。
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